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房地产商重回一二线城市
  文章作者:北京桓珅美缝公司  发布日期:20-03-02 09:32

楼市回暖 多家房地产企业业绩超过去年全年

年末楼市加速升温,截止12月6日,万科、保利、恒大和富力已先后公布11月业绩,销售数字表明大多数房企正在渡过一个久违的“暖冬”。

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房地产商重回一二线城市

阅读:1440 时间:2013-01-04 11:33 来源:财新《新世纪》 作者:匿名 【 我要评论(0)

三四线楼市库存过剩

  房地产限购两年之后,“到三四线城市去”的口号已渐失市场,取而代之的是“重回一二线”。

  从2012年5月开始的新一轮楼市复苏主要集中于一二线城市,三四线城市则相对表现疲软。

  在国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数据中,房价回升的主要集中于一二线城市,房价下跌的则多为三线城市。由于过去两年“跨越式”的发展,一些三四线城市的房地产风险正在迅速积聚。

  开发商的业绩,也验证了上述趋势。布局集中于一二线城市的开发商,在2012年业绩增长显著,布局侧重三四线城市的开发商则增长放缓,甚至跑输大市。一些地产商开始重新思考战略布局。

  据香港媒体报道,恒大地产董事局主席许家印在与数家基金高层会面时透露,恒大在三四线城市运营环境遇到困难,公司不得不改变策略转战二线城市。

  土地市场上,万科、保利、华润、招商等大型房地产开发商的战略重心也重新聚焦一二线,在北京、上海、深圳、南京、成都、武汉、苏州等城市大规模拿地。特别在2012年四季度,大型房企瞄准一二线城市集中补仓,土地成交大幅上涨,“地王”频现。

  三四线楼市库存过剩

  在两年前房地产限购伊始,一二线城市普遍在限购政策范围内,需求被强压,楼市成交迅速萎缩。三四线城市则是“风景这边独好”,量价齐升,吸引诸多开发商进入。在调控政策最为严厉的2011年,恒大地产全年完成销售额803.9亿元,迅速跃升至第一军团,凭借的正是在广大三四线城市的布局。

  2012年,形势发生了逆转。上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉财新记者,今年一二线城市和三四线城市的楼市走势明显分化。下半年以来,一二线城市成交量和价格都在反弹回升,但很多三四线城市的成交量在下跌,而且价格也低于2011年。易居房地产研究院选取了34个典型城市作为样本研究。其中,一二线城市的商品住宅销量相比2011年出现了非常明显的反弹;三四线城市的商品住宅成交量却较2011年出现了接近20%的跌幅。

  摩根大通的报告也指出,从区域看,2013年一二线城市会乐观一些,而三四线城市的去库存压力会更大。

  中国房产信息集团在2012年10月发布的《中国城市房地产市场风险排行榜》也显示,风险排名前50位的城市无一例外均为三四线城市。其中酒泉、呼伦贝尔、鄂尔多斯等城市均在前列。北京、上海、南京、杭州等一二线城市的风险则相对较低。中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为,人口规模、市场需求以及过量的土地供应,构成了三四线城市房地产市场的最大风险。

  “很多项目卖完一波后就卖不动了。”一位大型房企内部人士告诉财新记者,三四线城市外来人口很少,本地需求和购买力非常有限。此外,还要面临当地开发商的低成本竞争。

  中坤集团董事长黄怒波表示,三四线城市的楼市普遍库存过剩。在2009年“4万亿”刺激及2010年地产商转向三四线之后,很多三四线城市大量批地,土地出让规模激增。在大部分三四线城市,2011年商品房销售面积占最近三年年平均土地出让量的比例不足20%。

卫浴企业进行变革面度的困境

近两年来,我国卫浴行业的发展状况并不乐观,外部需求上,出口规模增幅下降和国际原材料价格大幅度上涨的局面短期内难以改观;而且国内经营环境也出现了逆转,过去传统的经济增长模式已经走到尽头。

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  陈啸天表示,从短期看,三四线城市在经历了2010年-2011年的需求集中释放后,正处于有效需求相对亏空的状态;从长期看,三四线城市的产业化跟不上城镇化(或房地产化)的进程,人口规模、人均收入都不足以支撑三四线城市房地产开发量的爆发式增长。

  2012年的楼市回暖,主要由一二线城市带动。据国家统计局的数据,2012年1月-11月份,全国商品房销售额约为5.35万亿元,同比增长9.1%。另据CEIC统计,截至2012年11月底,全国40个主要城市住宅销售面积占全国销售面积的比例,已从2011年的35.6%回升至39%。这一数字的峰值为2009年的44.1%。

  以三四线城市为主的恒大地产、碧桂园等房企,在2012年跑输大市。前11个月,恒大地产销售额为846.3亿元,同比仅增长6%。碧桂园2012年前11月完成420.9亿元的合同销售额,同比也仅增长6.5%。二者均低于全国9.1%的增幅。雅居乐更是预计难以完成全年销售目标。

  相比而言,以一二线城市为主战场的万科、保利等企业,增长显著。2012年前11个月,万科销售额达1271.5亿元,同比增长18.4%。保利地产前11个月的销售额为920.3亿元,同比增长36.1%,并已确认全年销售额超过1000亿元。

  “掉队的都是输在一线城市。”广东保利地产开发有限公司董事长余英表示,一个过千亿的房企,一线城市的销售必须占总销售额的40%-50%,二线城市销售占30%-40%,其余为三四线城市贡献。保利地产在给财新记者的书面回复中称,今年广东公司、北京公司单个公司的销售均突破100亿元,珠三角区域实现销售额近300亿元。

  重回一二线

  随着楼市复苏,开发商的注意力重回一二线城市。自2012年9月以来,大型房企已在上海、深圳、成都等一二线城市制造了11个“地王”。

  截至12月中旬,保利地产2012年共斥资218亿元拿地,拓展26个项目,建筑面积约980万平方米。除江门、三亚两个项目外,新拓展项目基本位于一二线城市,其中在北京和上海就新增土地储备约80万平方米。“保利地产的全国战略布局主要覆盖长三角、珠三角、环渤海和海西经济带,一二线城市的发展策略能带来可观的销售收益,也增加抗风险的能力。”保利地产称。

  万科的布局相对平衡。“在拓展新城市时,我们会综合考虑人口、经济规模和市场库存等因素,只有满足公司的投资标准时才会进入。”万科对财新记者书面回复称。在2012年万科拿地的40个城市中,仍然以一二线城市为主。

  2012年四季度以来,一二线城市土地成交明显增加。“现在,继续对三四线城市投入过多精力意义不大。”前述大型房企内部人士告诉财新记者,一二线城市也在四季度加大供地力度,大型开发商积极补充库存,导致成交量上涨。

  “开发商认识到,规模想做大,核心仍然离不开一二线城市。”一家央企背景的开发商也如是说。据中原集团研究中心统计,2012年前10个月,从标杆房企拿地上看,一线城市占比20%,二线城市占63%,三四线城市仅占18%。

  招商地产董事长林少斌公开称,招商地产的战略布局只进入核心一二线城市,以及部分发达三线城市的核心地段,未来一二线城市将是公司销售和利润的主要来源。

  富力集团联席董事长张力也在近期表示,当前三四线城市逐渐成为泡沫最大的地方,富力将调整策略,集中精力于一线城市。富力在这一轮调控中,曾转向三线城市发展项目,但效果不佳。2012年,富力曾一度将销售目标从400亿元下调20%至320亿元。截至2012年11月底,富力地产协议销售额约292亿元。张力认为,以限购为主的房地产调控政策还将持续两年,一二线城市尽管受到影响大,但恢复起来也很快。

  龙湖地产2012年拿地支出达到181.6亿元,总建筑面积超过300万平方米,也主要以一二线城市为主。龙湖在15个城市有新增土地储备,其中一线城市1个,二线城市10个,三线城市4个。“龙湖的策略是加大一二线城市布局力度,补充城市中心优质土地。”龙湖地产内部人士说。从今年开始,龙湖减少了郊区大盘项目的拓展,主要转向一二线城市中心城区土地项目,以提高周转率和利润。

  多位房地产界人士一致认为,在现有的城市结构和土地政策下,房地产未来几年的主战场仍在一二线城市。

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卫浴企业充满竞争的相持阶段

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