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房产限购遏制外来人口买房
  文章作者:北京桓珅美缝公司  发布日期:20-03-14 09:31

品牌建设成为市场发展必经之路

近些年,随着我国经济的高速发展,社会文化水平的不断提高,品牌效应也越来越多的影响到人们的日常消费。比如吃有肯德基、麦当劳,穿有阿迪、耐克、PRADA,“用”有……说到用就不得不提一下目前发展形势日趋高涨的卫浴洁具行业。随着生活的多元化发展和人们品味的提高,洁具卫浴的发展也越来越多样化和高端化,人们在挑选卫浴洁具产品时也更加喜欢买自己看到过的品牌。

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房产限购遏制外来人口买房

阅读:1432 时间:2012-10-27 10:19 来源:陶瓷信息 作者:匿名 【 我要评论(0)

市场疲软需要战略调整

  银川,宁夏自治区首府,下辖3区(兴庆区、金凤区、西夏区)、2县(永宁县、贺兰县),代管一个县级市(灵武市),全市总面积9491平方公里,其中城市建成区至2011年为126.38平方公里。常住人口202.57万,城镇人口占150.67万,大部分为汉族,回族约48.17万。

  银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市,位于“呼-包-银-兰-青经济带”的中心地段,也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市,区位优势明显。银川交通便捷,现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。4条国道、4条省道从境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨、银川至福州高速公路在银川汇聚贯通,机场高速、环城高速公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南北,成为银川经济发展的大动脉。

  银川是全国著名的移民城市,建国以后曾有三次大规模的移民潮。1952-—1954年,北京市政府组织一批移民前来援助建设,称为“北京移民”;1956—1958年,国家为支援当地经济建设,从外地调来了很多支宁干部,仅上海支宁的“文教大队”就来了三批,大约有一万人。同时,沿海许多大厂也迁到内地银川,此次迁徙有职工及家属达10万人之多,为银川最大的一次外来人口迁徙;知青下乡高潮中,浙江一大批青年知识分子在此安插落后,此为第三次移民潮。改革开放之后,更有许多外省人口来此打工、经商。大半个世纪的移民潮促进了当地的文化融合,也养成银川极具包容性的城市性格。源源不断的移民在支援当地建设的同时,也激活了消费市场,并一度成为当地购房的有生力量。

  【市场概述篇】

  老牌卖场或将迁移,新兴卖场以分销为主

  当地人习惯上把兴庆区称为“老城”,而西夏区则被称为“新城”。一些在当地比较有影响力的建材卖场(长城装饰材料市场、月星家居、红星美凯龙等等)均分布在老城区,这些卖场的共同特点是交通便利,地理位置优越,发育时间相对较早,客流量大等等。然而具体到市场运作则各有不同。

  长城装饰材料市场位于长城东路与丽景南街交叉口,附近有兴隆洁具市场,红星美凯龙生活馆,对面有三森国际家居博览中心以及兴隆水暖市场等,是当地发育最早的建材市场。至如今,长城东路——丽景南街一带已成为银川市重要的建材卖场片区,成为当地人购买建材产品的首选之地。长城装饰材料市场作为资格最老的卖场,经营方式粗放,市场布局不合理,各片区缺乏统一规划,呈现出极为落后的市场形态。

  即使如此,此地仍不乏一些知名陶瓷、卫浴品牌入驻。东鹏洁具、恒洁卫浴、欧派橱柜等知名品牌在此地均有店面。一位不愿具名的经销商告诉记者,长城装饰材料市场占据如此好的区位优势,其之所以迟迟不肯升级,一方面是因为其作为建材卖场已经深入人心,在很长时间内并没有相匹配的竞争对手;另一方面是因为长期以来该卖场是以货物批发为主要业务的,因此并不需要特别好的形象展示。与此同时,随着城市的扩容发展,长城装饰材料市场所在地的区位优势越来越重要,人流越来越密集,每天进行货物批发的来往车辆给当地造成巨大的运输压力,长城装饰材料市场或将搬出老城区、另谋发展。

  就整体而言,长城装饰材料市场固然布局混乱,临街展厅却相对高档,一些知名品牌的银川总店也在此入驻。另一方面,随着临近的红星美凯龙家居生活馆开业,很多品牌也纷纷入驻。“红星美凯龙是建材卖场龙头,操作手法肯定更加专业,我们的红星店不久之后就会开张。”东鹏洁具银川总经销闫旭峰告诉记者。

  一方面是月星家居、红星美凯龙等大型连锁卖场的崛起,另一方面是政府部门的城市规划,长城装饰材料市场在面临消费者逐渐分流的情况下,其地位也越来越尴尬。是进行卖场升级,改变旧有的货物批发经营模式,从而与这些新生力量竞争?还是直接迁出,另外寻求租金、区位与租金均合适的新片区?至少目前为止仍然是个难题。

  与兴庆区“老城”相对应的是,西夏区则被当地人称为“新城”。到目前为止,新城依旧人烟稀少,晚上更是一片萧条。西夏建材城就是在如此贫瘠的市场条件下建立起来的。

  据了解,西夏建材城的入驻商户多位分销商。市政府把新城区的建设作为带动城市发展的一股重要力量,然而一直以来新城都没能够聚集起充足的人流量,在此购房的市民更是少之又少。另一方面,新一轮房产政策对于该地城区建设也起到间接的遏制作用,少人问津的建设情况更是致使西夏区的城市配套建设缺乏源动力。在这种情况下,西夏建材城的分销业务量可想而知。

  有相关人士表示,西夏建材城或将承接长城装饰材料市场的周边转移,成为主营建材产品批发业务的新片区。然而如何聚集起客流量依旧是个困扰人心的问题。

  房产限购控制外来人口购房,当地居民购房需求不大

  记者采访多位银川市民了解到,对于当地人来讲,每家每户拥有一两处房产是很平常的事情。09年,当地掀起一轮房产热,但是买房的多数是外地人。房产限购令下来之后,外来人口购房被控制下去,到目前为止,当地仍在施行比较严格的房产政策,而房价则被控制在均价5000元/平方米左右。在这种情况下,已建好的工程很难找到消费缺口,拟建的房产工程也逐渐变少。

  房产限购,一时成为当地相关产业链的主旋律。

  相对于内地而言,银川市的房产政策是极为严格的。在外来人口购房受限制的情况下,当地市民却并没有较强的购房需求;另一方面,由于前一阶段的冲刺式增长,银川房价最高已经达到每平米过万的程度,经过政策调控,外来人口这一有生力量被限制,本地房市顿时前景堪忧。

  与当地高消费不相称的是其平均月薪不足3000元的工资水平。贫富差距拉大,有能力的消费群被拒之门外,使得当地房产及相关行业都进入一个较为缓慢的发展进程之中。

陶瓷产品选购谨防重金属含量超标

  消费者在市场上购买陶瓷时,发现很多陶瓷产品都比较类似,可能只是花色大小颜色不同罢了,好像无论怎么选,只要能用就行。其实,在选购陶瓷产品时,不仅要看釉色,更重要的是要注意陶瓷饮食器具的重金属含量。

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  【产品流通篇】

  消费者逐渐觉醒的品牌意识

  银川交通便捷,现在已经形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。4条国道、4条省道从境内穿越。便利的交通条件促进了银川与其它城市的交流,也使东部地区的最新发展动态迅速传到银川。无论房价抑或日常物价水平,银川几乎都保持着与内地城市持平的水准。几乎是在内地消费者逐渐重视品质生活、品牌消费的同时,银川消费者的品牌意识也正在逐步觉醒。

  “对于建陶产品来讲,经销商的运作成果如何,决定了他代理的产品是不是品牌。因为当地消费者目前对于许多陶瓷卫浴、品牌还并不熟悉,就看你怎么引导、怎么去宣传。”一位经销商如是说道。

  东鹏洁具在银川的总代理闫旭峰更是讲述了自己多年以来的努力,“首先是宣传,制造轰动性事件。比如前些年我们策划的‘黄金马桶促销’,在内地可能并不新鲜,当地人却不这么看。他们觉得马桶只是一种便器,是上不得台面的,怎么能用黄金做呢?这说明当地人对卫浴空间的重要性并没有一个比较理性的认识,他们并不知道卫浴生活其实是我们生活当中很重要的一部分,而卫浴空间又是非常重要的私人空间。我们就借此机会进行知识普及。还吸引了银川市一些有影响力的主流媒体纷纷报道。”在闫旭峰看来,对于银川市场来讲,首先是消费者对于卫浴产品的功用性了解不深,因此必须普及相关知识。谁先做好这方面的工作,谁就更容易给消费者留下深刻印象。其次,由于当地消费者对所有产品的品牌认知度都不高,品牌意识都是在形成之中,如何率先以产品品质及服务赢得消费者,就是品牌化问题的关键。

  陶瓷:全抛釉市场份额逐步扩大,微晶石受制于地理环境很难推广

  位于兴庆区丽景南街—新华东街的月星家居一带,则是银川另一个比较重要的建材市场片区。月星家居汇聚了嘉俊陶瓷、简一大理石、大自然地板等知名家居品牌,市场定位比较高端。记者在此进行市场调研过程中发现,许多国外著名的陶瓷、卫浴、木地板品牌均有入驻。似乎与银川市偏低的工资水平并不相称。“高端品牌并不是寻找普遍消费力都很高的城市,而是在城市当中寻找拥有消费力的高端群体。对于银川这个城市来讲,其高端消费群还是非常庞大的。”某国外知名卫浴经销商告诉记者。之后记者的调研结果也证实了这一观点。

  当地陶瓷市场固然仍以抛光砖为主流,逐渐崛起的全抛釉则显示当地人对该产品的热情正逐渐升温。“相对于抛光砖而言,全抛釉花色更丰富,纹路更逼真,其能达到的效果也更加多样化;另一方面,抛光砖价格越来越透明,运作这一产品的利润空间越来越小。而全抛釉的价格对于多数人来讲是完全可以承受的。我们自身的运作实践也证明,全抛釉正在逐渐侵占抛光砖的市场份额。”一位经销商如是说。

  全抛釉无论作为一种中端产品或者高端产品都得到更多消费者的认可,然而微晶石的价格虽然一再下降,在当地依然很难推广。当地的业内人士称:西北不同于东部沿海,这里风大沙大。客人进屋有时都会携带很多沙子,微晶石表面不耐磨,在这种情况下很容易刮花。不仅如此,即使东部城市的一些微晶石展厅,由于参观人数变多也出现不同程度的刮花。一旦出现这种情况,微晶石的铺贴效果就会大打折扣。“因此,微晶石难以推广,很大程度上与其说是因为价格过高,倒不如说其产品本身的耐磨度、硬度等参数都仍待提高。”这位受访者最后总结道。

  卫浴:单品销售看品质,整体卫浴接受度低

  卫浴产品之不同于陶瓷产品,在与其除了比较注重外部形态之外,功用属性更加重要。在消费观念较为落后的西北城市,卫浴产品的工业设计乃至装修过程中的空间设计都停留在消费需求尚待激活的层面,然而产品质量如何、性价比如何,则成为最被看重的衡量标准。

  记者随即采访几位前来购买产品的消费者发现,他们对于洁具产品所知甚少,在品牌马桶与杂牌马桶之间更是看不出区别,因此价格就成为决定销售的关键因素。然而对于另外一些有购买经验的消费者来讲,却能够叫出几款当地比较出名的品牌,在选择这些陶瓷件的时候也更加理性。会考虑到诸如亮度,是否易清洗以及时间长了是否发黄等因素。一位消费者专门跑到东鹏洁具的专卖店选购产品,并告诉记者去年自己家刚装修过房子,对东鹏产品比较信任。

  “这边消费者对于品牌的概念并不强烈,许多品牌从产品外部形态更是难以区分。但我就是能够把东鹏的牌子做到的士司机都知道!”东鹏洁具银川总店的闫旭峰说道,“首先是加大宣传力度,提高品牌曝光度,其次是产品的品质一定要过硬。我们组织自己的销售团队日渐壮大,加盟伙伴也越来越多,就是因为对东鹏的产品有信心。在这个基础上,才能谈经销商所能提供的服务。”

  无论消费者的关注点,还是经销商运作的侧重点,多数都是突出产品的品质、质量,对于风格设计却甚少关注。这种对产品风格、空间设计的普遍重视不够,也导致整体卫浴在银川市场的推广难见效果,一些经销商甚至表示听都没听说过这一概念。

  【城市前瞻篇】

  立足银川,辐射周边

  银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市,位于“呼-包-银-兰-青经济带”的中心地段,也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市,区位优势明显。银川交通便捷,现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。4条国道、4条省道从境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨、银川至福州高速公路在银川汇聚贯通,机场高速、环城高速公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南北,成为银川经济发展的大动脉。另一方面,银川市区内部则有着城市体量小,消费群体偏小,整体工资水平等不足。在这种情况下,“立足银川,辐射周边”成为当地政府最为提倡的一种思路,也是建材经销商深挖市场的必由之路。

  房产限购令颁布以来,银川市区内的房地产市场大受遏制,在建工程及新启动项目明显减少,移民人口购房受限。从另一个角度看,依靠外来人口激活本地经济发展却是银川市发展的一个不争事实。以后无论城建发展抑或房地产市场,依然需要向外部“借力”,完善城市形象,提高城市影响力,改善本地投资环境就成为其必须努力的方向。

  老城改建、新城开发的进程,、则导致一些旧有片区的功用属性发生改变,这种改变是缓慢的、某种程度上仍是不甚明朗的,然而却是不可逆转的。本地政府考虑到生态环境的需求,也势必朝向功能片区化方向努力、借以缓解中心城市的生态压力,这些都决定了当地泛家居市场的生存势必也沿着“立足银川,辐射周边”的总体思路往前发展。 

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全国重点陶瓷产区政协工作联谊会在当阳召开

  10月25日,全国重点陶瓷产区政协工作联谊会第一次会议在当阳市召开。来自广东、广西、河南、四川、辽宁、吉林、陕西、河北等9省区10个县市区的政协领导和企业家代表100多人齐聚当阳,共商陶瓷产业发展大计。

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